Unter allen Sachwerten sind Anlageimmobilien eine bevorzugte Geldanlage. Doch ob sich das Investment lohnt und wie hoch die Rendite ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Dass eine Immobilie wertbeständig ist und im Vergleich zu anderen Investitionen als risikoarm gilt, entspricht der Wahrheit. Doch ob die von Projektierern und Maklern versprochenen Renditen zwischen 4 und 6 Prozent tatsächlich erzielt werden, bedarf einer fachkundigen Recherche und Berechnung.
Die wichtigsten Aspekte zur Renditeberechnung bei Anlageimmobilien
Ob Haus oder Eigentumswohnung, soll eine Immobilie als Renditeobjekt erworben werden, gilt es vorab essenzielle Fragen zu klären. Ein entscheidender Faktor für die Wertentwicklung ist der Kaufpreis, der ins Verhältnis zur zukünftigen Jahreskaltmiete gestellt werden muss. Alle Kaufnebenkosten fließen in die Aufwandsberechnung ein und werden auf den Kaufpreis des Objekts aufgerechnet. Für die mathematischen Aspekte kann der Renditerechner für Immobilien online verwendet werden. Anlageimmobilien lohnen sich nur, wenn sie über einen längeren Zeitraum gehalten und sicher vermietet werden. Wer unschlüssig ist, ob er die Immobilie mindestens 10 Jahre oder bis zur Tilgung der Finanzierung behält, kann nicht mit einer Rendite rechnen und sollte sich das Investment überlegen.
Fakt ist, dass Immobilien an begehrten Standorten höhere und sicherere Mieteinnahmen erzielen als ein Objekt, das in einer weniger beliebten Region gekauft wird. Die Lage ist daher ein essenzieller Multiplikator der Rendite und sollte bei Anlageimmobilien trotz ihrer Einflussnahme auf den Kaufpreis im Fokus stehen.
Zeit und Aufwand: Folgekosten für Anlageimmobilien einrechnen
Die Instandhaltung, die Verwaltung, die Mietersuche und die Mietabrechnungen sind mit einem hohen Zeitaufwand und Kosten verbunden. Auch die Frage, was passiert, wenn sich über einen längeren Zeitraum kein Mieter findet, sollte einkalkuliert und realistisch betrachtet werden. Am Ende der Berechnung steht der potenzielle Eigentümer vor der Frage, wie sich der Wiederverkaufswert nach der geplanten Nutzungsdauer gestalten wird. Die Wertentwicklung kann anhand vergleichbarer Immobilien in einer Betrachtung über einen Zeitraum von 10 Jahren (oder einer alternativen, dem eigenen Anspruch angepassten Nutzungsdauer) erfolgen. Eine geopolitische und infrastrukturelle Recherche ist in diesem Fall nötig und gibt Auskunft darüber, ob sich die Immobilie zum Beispiel an einem Ort befindet, bei dem das Risiko einer Wertminderung durch andere Bauprojekte (Windkraftanlagen, Gewerbegebiete) oder eine hohe Arbeitslosigkeit (Wegzug renommierter Firmen, Verarmung der Bevölkerung) enorm ist.
Wird im Exposé eine Renditeerwartung genannt, sollte diese beim Projektierer, beim aktuellen Eigentümer oder beim Makler kritisch und faktenbasiert hinterfragt werden. Traumrenditen sind immer ein Anlass zur Skepsis, wenn sich im Kontext zu Eigenrecherchen ein anderer Wert bei vergleichbaren Anlageimmobilien in identischer Lage ergibt. Um einen Blick in die Zukunft zu erhalten, muss der Blick zuerst in die Vergangenheit gerichtet werden. Hat sich die Rendite für Immobilien am favorisierten Standort stabil entwickelt, stehen die Chancen, dass dieser Trend erhalten bleibt, für die gewünschte Anlageimmobilie gut.